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美国上演抢房潮,十年前楼市泡沫重现?

编辑:情网部落 www.52qwbl.com 时间:2018-02-24 16:32 人气:
追涨杀跌,全世界都一个样,美国也不例外。

  美国上演抢房潮,十年前楼市泡沫重现?

  追涨杀跌,全世界都一个样,美国也不例外。

  狗年一开年,美国楼市就迎来好彩头。2018年1月初美国所有房屋总价值31.8万亿美元,同比增加6.5%,创下自2014年7月以来最大同比增幅。

国是直通车 孙秋霞 摄

国是直通车 孙秋霞 摄

  眼看房价一路攀升,争抢进场的人也越来越多。在美国楼市一线工作的邱方告诉中新社国是直通车,一套房子出来了,三四家去竞价。“不加(价)根本买不到。”

  市场火热是好事,但过了头一定是坏事。

  曾在2005年预言过美国房地产泡沫破碎的James  Stack称,他的“房地产泡沫晴雨表”在过去一年中上涨了80%,这意味着房地产泡沫亮起了红灯。

  十年前楼市泡沫重演?

  时光拨回10年前,房地产泡沫的破灭让美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年,美国楼市才得以触底反弹。

  美国人口普查局数据,2012年1月,房屋平均价格为26.6万美元。近几年,随着美国经济复苏,乐彩论坛17500,楼市也逐渐升温。

  2017年12月,房屋平均价格为39.9万美元,恢复到危机前的水平。这是否意味着美国楼市泡沫又来了?

  判断楼市是否存在泡沫,苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为可参考三方面指标:

  一是按揭贷款违约比例,按揭贷款违约比例越高,泡沫越大;

  二是居民按揭贷款杠杆率水平,杠杆水平越高,泡沫越大;

  三是金融机构按揭贷款获批平均信用水平,信用水平越低,说明按揭贷款门槛越低,泡沫越大。

  2008年美国发生次贷危机的一个重要原因就是,购房贷款中显现了许多不良贷款。而这些贷款又被层层打包流入金融市场,形成了倒金字塔的效应。

  “当底层的不良贷款显现问题后就引发了崩盘。”邱方认为,次贷危机以后,美国银行在贷款审核方面是反常严格的,目前来讲金融机构的贷款都反常健康,不良信用的人很难获得贷款。

  她判断,当前,美国楼市并不存在泡沫。

  黄志龙同意这一观点,他认为,美国房价再创历史新高,是美国经济复苏的原因,也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果,整体看楼市泡沫并没有达到次贷危机之前的水平。

  “立即说美国楼市泡沫又来了为时尚早。”中国社会科学院美国研究所副研究员、经济室主任罗振兴也认为,一些此前受到经济危机重创的地区,房价刚刚恢复到危机前的水平,全美房价总体水平也在去年刚刚恢复到危机前的水平。

  “相较于居民收入的增加来看(较危机前已有宽广提高),美国目前的房价并不算很高。”但他也表示,局部地区房价可能存在过热的情况。

国是直通车 孙秋霞 摄

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  2018年陆续高歌猛进?

  如果美国楼市泡沫还未出现,是否意味着2018年楼市将陆续高歌猛进?

  黄志龙对美国2018年楼市持谨慎乐观的态度,他认为在美国经济持续向好和稳健复苏趋势下,2018年楼市可能会延续震荡上涨的态势。

  美国房地产估值公司Zillow估计2018年美国房价将上涨4.1%,比2017年的6.9%有所放缓。

  在邱方看来,支持美国楼市持续向好有三大条件:

  一是美国整体经济形势向好,支持强劲的购买力。

  特朗普税改将企业税从35%降到了20%,对经济的刺激和家庭的购买力,有极大的推动力。另外,美国失业率创历史最低水平,消费指数不断增长,会进一步刺激消费。

  二是弱势美元效应。

  随着特朗普税改落地,更多海外资本回流美国,部分资金会进入房地产行业。此外,弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业,中国即是一例。在美元弱势时入场,待美元强势时受益,这也是市场的预期。

  但罗振兴预测,2018年美元贬值可能不会持续。

  三是美国房地产市场整体供不应求。

  一线城市,如纽约、洛杉矶,整个加利福尼亚州,人口增长和房屋供应量是不匹配的,差值达到50%以上。以南加州为例,人口增长和房屋需求差值达75%,只能满足25%的增长人口的需求。

  “供不应求的状态是推动楼市增长的最核心因素。”邱方说。

  美国楼市供不应求的背后,是两大世代的强劲需求。千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪,婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休,寻求更好的居住条件。

  “美国一线城市,一个房子有多少人在抢,这是我们深入一线的人最能感受到的。”邱方判断,市场的紧俏,在2018大概率会持续。

国是直通车 孙秋霞 摄

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  上涨周期何时结束?

  美国经济基本面虽然较好,但隐忧也不少,很多根本性问题还没有解决。

  “加息通道可能归来,对资本市场产生冲击,异常是财政状况不可乐观。此外,劳动创业率也没有根本性改观。”罗振兴认为,虽然短期数据很好看,但预期在改变,楼市是否会发生牛熊转变还待察看。

  他指出,特朗普税改属于刺激性政策,在经济复苏的背景下,陆续推进量化宽松政策,可能会导致未来2-3年美国经济过热。经济一过热,通胀一归来,美元加息,利率提升,对房地产是一个不好的信号。

  在罗振兴看来,两方面因素将影响楼市未来走向,一是加息效应,二是财宝效应。“个人认为加息效应远远高于美国居民收入提高的效应,对房地产未来发展更加不利一些。”

  历史品味证明,美国楼市具有反常强的周期性,经历了近10年增长的楼市是否会重蹈覆辙,尚无定数。

  至于美国楼市这一轮上涨周期何时会结束?黄志龙预判,当基准利率达到峰值时,或许是美国房价上涨周期的结束。

  他解释称,尽管美联储经过继续的加息,但美国实际按揭贷款利率仍保持在相对的低位,此轮美国房地产市场的上涨周期,关键要看美联储基准利率何时传递到按揭贷款利率市场。(张文绞)

美国上演抢房潮,十年前楼市泡沫重现?


(文章来源:网络整理)


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